市场发展的未来趋势

钟健(中国市场学会商品批发市场专家委员会委员)在江苏省市场管理协会在宁市场企业座谈会上,就“市场发展的未来趋势”主题发言中指出:南京市的定位科技创新人文绿都,中央和省已明确了南京市要在江苏增强首位度定位发展战略思路,这就要求南京商品市场要在消费升级方面在全省起到引领作用和面向全省的辐射作用;这也是江苏商品市场下一步的转型升级重点。面向未来,商品市场的人、货、场的定位都将发生变化,总体会呈现以下八大发展趋势:

一、轻资产化。商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力,以输出管理为主,帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目将会继续增加。“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点,但商业地产是一个市场化和金融化相交织的领域,轻资产模式要求与资本的结合非常紧密,其推进更是基于雄厚的资金基础,轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合;

二、商业地产库存较大,多渠道去库存贯穿始终。由于商业地产产能过剩,去库存一直是商业地产的重点问题。根据国务院办公厅出台的若干意见,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份,12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据来看,2018年度商业地产去库存仍然需要更多元化的思路;

三、新一线城市步入存量时代,三四线城市进一步布局。数据显示,新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡,人均购物中心面积为0.48㎡,人均购物中心水平已达一线城市水平。从总量上来说,新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距,但从人均购物中心面积来看,新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡,而一线城市是0.52㎡;从购物中心人均资源来看,新一线城市已接近一线城市的人均水平;

四、体验式消费成就不变的创意主题。零售业正在被科技改变是大势所趋,但在电商如此发达的今天,消费者之所以还会选择去实体店购物,有一个重要的原因——体验。随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气,家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎,所谓“体验式商业”,是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也更高;

五、侧重最后一公里经济圈,复合型社区商业产品仍占优势。过去很多年,国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人,主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下,房地产行业需要转型发展,部分房地产开发商已经把目光投向了老年人,这将是房地产行业的一个重大变化;

六、商业地产再现去粗取精、优胜劣汰新阶段。据不完全统计,2017年全国新开业购物中心约900家,商业体量9000万平方米,大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系,平均开业率约为五成,照此估算,2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平;

七、电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用。大数据应用步伐将加快。互联网大数据浪潮来袭,对传统的实体商业冲击极大,因此,房企纷纷把目光投向互联网,各类电商O2O平台层出不穷。O2O带给我们的,是更好的用户体验,消费者网上筛选、线上支付、线下享受产品和服务的过程,是商业地产互联网化的一个基本逻辑,但仅仅是一部分。简单的B2C平台,或者是通过日常的销售带来的收益是相对固定的,需要更多关注利用互联网改造之后给商业地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。联合办公快速发展,实现存量盘活与办公形式创新。我国联合办公发展迅速,通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式,通过空间、社群、服务的打造,实现存量盘活。作为近年商业地产领域的新兴业态,2016-2017年,越来越多的企业涉足该领域,通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等盘活存量,实现了快速布局与发展;

八、业态组合和品牌组合的优化创新乃破局关键。发达市场社会零售总额60%以上产生于服务类业态,真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济快速发展,经济结构发生显著变化,消费结构也随之发生变化,零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势,不可逆转。


文章分类: 市场论坛
分享到: